少子高齢化で人口が減る日本。そんな中、築年数40年を超える分譲マンションは70万戸を超え10年後には2.5倍にもなるという。住人とともに高齢化するマンション。どんな問題が起きるのか、マンション管理士に直撃！
大問題（1）購入時と話が違う！ 膨れ上がる修繕費
どんなに素晴らしい高級マンションも、築年数を経過すると外壁や床材、給排水管などの設備も修繕工事を行う必要に迫られる。マンション管理士の松本洋さんは、
「さらに12年に1度の割合で大規模修繕工事を行い、建物を竣工時の性能に回復させることや、防犯設備の強化。高齢化に配慮して手すりをつけるなどバリアフリー化の工事も必要になるケースもあります」
修繕計画に従い、その費用を滞りなく住人が積み立てることが理想。だが現実はそうではない。なぜ計画どおりに進まないのか？ その原因は、
「分譲マンションを買う場合、修繕積立金や管理費の名目で修繕費を計上していますが、販売業者はその金額をわざと安く見積もってお得感があるように見せるんです」（松本さん、以下同）
国交省では、修繕積立金月額を平米単価200円を推奨しているが、ネットなどで見るとその半分、3分の1の物件がざらにある。
「以前からある話だが、最近はさらに酷くなり、修繕積立金が3倍から4倍に跳ね上がる。修繕積立金の金額に住人が反対し、安い積立金が継続するので築30年たったころ、お金が足りなくなってしまうのです」
購入時に修繕費が安いからと飛びつく前に、落ち着いて確かめることが必要かも。
大問題（2）管理組合不在で終のすみかの老朽化
「国交省の発表した『平成30年度マンション総合調査』によると、永住するつもりと回答したマンション居住者は過去最高の約6割に達しています。世帯主の年齢も高齢化が進み、70代以上の割合は2割超え。完成年次が古いマンションほど70代以上の割合が高くなっています」
築年数40年を超え、大規模な修繕が必要となっている分譲マンションも、増加の一途をたどっている。
「マンションおよび、住人の高齢化に伴い管理組合も役員のなり手がいなくなり、管理不全に陥ります。こうなると建物の老朽化に歯止めがかかりません」
松本さんが受ける相談の中でも、管理不全が居住者のモラルの低下をもたらし、マンションがスラム化するケースも増えているという。
「そうならないためにも、自分たちの住むマンションを“建て替える”“修繕工事を行い延命させる”などの選択に迫られます。
しかしマンションの建て替えは、高額な建築負担金が必要なことから、建て替えを検討しているマンションも含め、これまで全国で280件足らずしか実施されていません」
